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신용대출금리비교‘강남 입성’ 패스트트랙이 있다면? [이재국×머니페스타]



“강남 입성을 열차 탑승에 비유할 수 있습니다. 표가 매진되면 탈 수 없듯, 늦어질수록 진입은 더 어려워집니다.”

이재국 한국금융연수원 겸임교수

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[헤럴드경제=정주원 기자] 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 최근 헤럴드경제와의 인터뷰에서 “역설적이지만 강남으로 가는 패스트트랙은 존재하지 않는다”며 “자금 여력에 맞춰 단계를 밟아 올라가는 ‘스텝 바이 스텝’ 전략이 필요하다”고 강조했다.

부동산 시장 양극화가 심화하는 가운데 정 아파트대출금리비교 부의 ‘6·27 대출 규제’와 서울시의 ‘토지거래허가제’에도 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산은 여전히 초강세를 보이고, 마포·성동 등 한강 벨트까지 풍선효과로 가격이 치솟으며 진입 장벽이 높아졌다.
이런 상황에서 서울 상급지로 가기 위한 전략을 어떻게 짜야 할까. 이에 대한 해답을 듣기 위해 헤럴드경제는 이재국 한국금융연수원 겸임교수를 디딤돌전세대출 만났다. 이 교수 오는 10월 16~17일 서울 코엑스에서 열리는 ‘헤럴드 머니페스타 2025’ 둘째 날 오후, ‘나도 상급지 가고 싶다’라는 주제로 강연에 나선다.

상급지 입성은 ‘차근차근’…단계적 전략이 답이다




스마트폰 개통취소 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 아파트의 모습. 정주원 기자


이 교수는 결혼 초 신혼부부들이 자금 부족으로 외곽 소형 평수나 전세를 선택하는 것처럼, 초기에는 하급지에서 시작해 시간이 지나며 중·상급지로 올라서는 과정이 필요하다고 설명했다. 그는 “수도권에서 서울로, 서울 외곽지역에서 핵심지역으로, 강북에서 한강 변으로 진입하는 노력을 쌓아가면 강남 입성에 가까워질 수 있다”며 “이런 계획적 접근이 사실상의 패스트트랙”이라고 말했다.
자산 증식 전략에 대해서도 이 교수는 “지방 핵심지→수도권 대장주→서울 한강 변으로 차례대로 옮겨가는 것이 바람직하다”며 “돈을 모아 한 번에 진입할 수도 있지만, 가능한 한 자금을 높게 형성해 선별적으로 좋은 지역을 택하는 것이 유리하다. 부동산 시장은 시간이 갈수록 상승 폭이 커지기 때문”이라고 설명했다.
이어 이 교수는 이러한 절차를 밟아 ‘강남 입성’이라는 상급지 도달에 성공했다면, 개성이 뚜렷한 ‘최상’급지 중에서는 지역 특색과 선호도에 따른 입성을 추천했다.

세 곳 모두 가격대는 천차만별이지만, 한 곳이 오르면 나머지도 연이어 신고가를 경신하는 릴레이를 펼칩니다. 투자 목적만이 아니라 본인의 취향과 생활방식에 맞는 지역을 선택하는 게 정답입니다.

이재국 한국금융연수원 겸임교수


강남 ‘3대 대장주’로 꼽히는 반포·압구정·청담은 모두 한강 변에 자리 잡고 있지만 성격이 모두 다르다. 반포는 3·7·9호선을 갖춘 편리한 교통망과 대규모 신축 단지가 강점이다. 압구정은 10년 후 중대형 하이엔드 아파트로 변모해 강한 이미지를 구축할 것으로 전망된다. 청담은 고급스러운 분위기와 여유로운 이미지 속에서 신축 아파트들이 들어서며 꾸준히 대장주 역할을 하고 있다.

이 교수는 “반포 원베일리 84㎡(이하 전용면적)가 현재 79억원에 팔렸다는 부동산 소식통이 있다. 청담 르엘도 현재 65억원을 돌파한 것으로 알려졌다”며 “어떤 지역이 우세하다기보다는 세 곳 모두 뒤처짐 없이 가격 대결 양상을 벌이고 있다”고 설명했다.

서울 아파트 국민평형(84㎡) 13억원의 시대…강남 대신은 어디?




서울 강서구 마곡동 ‘마곡엠밸리’ 아파트의 모습. 안경찬PD


현금 20억원으로 ‘똘똘한 한 채’를 찾는다면 강남 외 지역도 눈여겨볼 만하다. 이 교수는 “서울 아파트는 3.3㎡당 4000만원을 넘어 84㎡가 13억원에 달해, 20억원으로도 선택지가 많지 않다”며 “강서구 마곡동·성동구 옥수동·광진구 광장동의 84㎡, 마포구 공덕동·강동구 고덕동의 59㎡가 합리적인 대안”이라고 소개했다.
또한 그는 “강남 말고도 일자리와 접근성이 뛰어난 경기도 과천시, 성남시 분당구 동판교 등이 대체지”라며 “서울 안에서는 결국 한강벨트와 재건축·재개발이 진행되는 뉴타운 지역이 강남을 대체할 핵심지”라고 분석했다.
이 교수는 이와 같은 상급지 진입을 위해서는 부동산 지식을 공부하고, 과감한 변화를 주는 태도의 중요성도 강조했다. 그는 “비과세 요건을 갖췄다면 시점을 놓치지 말고 이동하는 게 좋다”며 “월드컵·올림픽처럼 4년 단위로 주기를 두고 변화를 주는 것도 전략”이라고 조언했다.
정부 기조에 따른 유연한 전략 세우기도 포인트로 짚었다. 이 교수는 “대출 규제 속에서는 6억원 한도를 최대한 활용해야 하고, 토지거래허가제는 실수요자가 아니면 진입하기 어렵다”며 “공급 대책은 장기적 성격이 강하니 막연히 기다리기보다는 현재 조건에서 최적의 선택을 하는 게 필요하다”고 설명했다.
끝으로는 시간이 지날수록 강남 입성의 중요성은 더욱 커질 것으로 내다봤다. 그는 “양극화가 커지는 시장에서 강남의 희소가치는 더 높아지고 있다”며 “여러 사람이 열차를 타려고 몰리지만, 매진되면 기회를 놓친다. 늦어질수록 표를 구하기 어렵다는 점을 명심해야 한다”고 말했다.









헤럴드 머니페스타 2025


‘헤럴드 머니페스타 2025’
▶주관 : 헤럴드경제
▶일시 : 2025년 10월 16일(목)~17일(금) 오전 10:00~18:00
▶장소 : 서울코엑스 그랜드볼룸(1F)
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