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[헤럴드경제=정주원 기자] 서울 양천구 목동신시가지 아파트 재건축이 ‘신탁 방식’과 ‘조합 방식’ 사이의 갈림길에 섰다. 일부 단지들이 신탁사와 양해각서(MOU)를 체결하고 본격적인 사업 추진에 나서지만, 조합 방식 선호 여론도 거세지며 비상대책위원회(비대위)가 결성되는 등 단지별로 팽팽한 기류가 감지된다.
25일 건설업계에 따르면 서울 양천구 목동·신정동에 걸쳐 있는 ‘목동신시가지’ 14개 단지 중 6개 단지는 최근 신탁사와 MOU를 체결하고 재건축 사업방식 선정을 위한 동의서 확보에 돌입했다. 설명회를 연 뒤에 온라인 투표를 통해 사업 방식을 결정하는 구조가 많은데, 이 회생절차 중 7단지는 양측 방식에 대한 비교 설명회를 연 뒤 조합 방식으로 전환한 대표적인 사례로 꼽힌다.
그러나 다른 일부 단지에서는 신탁 방식 설명회만 단독으로 진행된 경우도 있어, 조합 방식에 대한 정보가 충분히 제공되지 않았다는 불만도 커지고 있다. 목동 A단지 조합 관계자는 “신탁 설명회는 일부 소유주 몇 명을 상대로 비공식적으로 열리는 국민은행 등록금 경우가 많고, 조합 방식의 장점은 충분히 소개되지 못한 채 단점만 드러난다”며 “일부 단지에서는 이미 신탁사와 MOU까지 체결한 뒤 재건축준비위원회(재준위)에 뒤늦게 알리는 식의 짬짬이 추진도 이뤄졌다”고 했다.
이 가운데 최근 목동 10단지에서는 신탁 방식에 반대하는 비대위가 구성돼, 조합 방식으로의 전환을 촉구하고 나섰다. 이 단지에 신한은행 공무원대출 서는 이달 10일 정비 업계에서 ‘스타 조합장’으로 불리는 한형기 전 아크로리버파크 조합장이 연사로 나선 조합 방식 설명회가 열렸고, 비대위는 조합 방식 선호 여론을 바탕으로 사업방식 재정립을 꾀하고 있다.
비대위 관계자는 “6~7년 전부터 여의도에서 바람이 불어 목동도 처음에는 대부분 신탁이 많았다”며 “10단지 소유자들도 최근 진행된 아이패드제공 조합방식 비교 설명회에서 신탁 수수료 등 신탁방식의 단점을 인지하게 됐다”고 설명했다.
신탁 방식은 빠른 사업 추진과 초기 자금 조달에 유리하다는 점에서 일부 재건축 단지에서 매력적인 대안으로 평가된다. 조합의 경험 부족과 조합 설립 초기의 자금난으로 인해 신탁에 의존하는 경우도 많다.


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목동신시가지아파트 단지별 용적률 현황도. [헤럴드경제]


동시에 신탁 방식에는 여러 부담도 따른다. 조합 방식과 달리 조합원 의사가 반영되기 어렵고, 일단 계약이 체결되면 해지가 어렵다는 구조적인 한계가 존재한다. 최근에는 동의 비율을 90%에서 70%대까지 낮췄지만, 사업이 잘못 진행될 시 여전히 높은 철회 문턱을 갖고 있다.
신탁 수수료도 총사업 매출의 1~2% 수준으로, 상한 캡을 씌우지 않는다면 목동신시가지아파트처럼 사업 규모가 큰 사업장에서는 큰 부담이 될 수 있다. 목동 B단지 조합 관계자는 “신탁 방식은 자금 조달과 사업 속도 면에서 조합이 직접 추진하는 것보다 빠르지만, 조합 역할을 하는 정비사업위원회가 실질적인 통제력을 갖기 어려운 구조”라며 “실제로 하얀주공9단지의 경우 신탁 금리가 8%대 이상으로, 조합원 분담금 증가가 우려되는 상황”이라고 설명했다.
반면 조합 방식은 시공사 선정 이후 저금리 대여금을 활용해 사업비를 조달할 수 있고, 사업에 대한 소유주들의 주도권이 보장된다. 다만 시공사 선정 전까지 자금 조달이 어려운 단점이 있는 데다가 최근에는 조합 설립 인가 이후 시공사 선정이 가능해지면서 사업 속도 차이가 줄어들었다는 평가도 나온다.
한편 목동 신시가지 아파트 단지들의 상황은 제각각이다. 13·14단지는 정비구역 지정 고시가 완료됐고 5·7·9단지도 정비구역 지정 고시를 앞두고 있으며, 6·8·12단지는 조합 방식으로 방향을 잡고 추진위 설립을 위한 정비업체 선정 동의서를 받는 상황이다. 업계에서는 올해 안으로 나머지 단지들도 정비구역 지정 고시를 마칠 가능성이 크다고 보고 있다.
한 건설업계 관계자는 “일부 조합장들이 신탁 방식을 선호하는 배경에는 경험 부족과 책임 회피 목적이 있다”며 “신탁 방식은 사업성 낮은 소규모 단지에는 적합할 수 있지만, 목동처럼 몇천가구에 달하는 대단지에는 꼭 필요한 방식인지에 대한 회의론이 커지고 있다”고 했다.